住宅ローンは繰り上げ返済すべき？それともNISA？【変動金利・我が家の結論】

「手元に少しお金が貯まってきた。住宅ローンを繰り上げ返済した方がいいのか、それともNISAで投資に回した方がいいのか…」

持ち家でローンを抱えていると、一度はこの悩みにぶつかりますよね。どちらも「正しそう」に見えて、なかなか決められない。

先に、私の結論を言います。正解は、家庭ごとに違います。 そして我が家は、実際に両方を経験したうえで、今は「急いで繰り上げ返済はしない」という方針を選んでいます。

この記事では、判断するための考え方と、我が家のリアルな経緯をお話しします。読み終わるころには、「自分の家ならどう考えるか」の軸ができているはずです。

※住宅ローンも投資も、最終的な判断はご自身の責任で。この記事は我が家の考え方の共有であり、特定のやり方を強制するものではありません。

返済か投資か、多くの人が迷うポイント

繰り上げ返済と投資で迷うのは、どちらも「将来のためにお金を使う」点では同じだからです。

繰り上げ返済すれば、借金が減って安心できる
投資に回せば、お金が増えるかもしれない

どちらも魅力的で、だからこそ迷います。しかもネットを見ると「繰り上げ返済は損」「いや投資はリスクがある」と意見が真っ二つ。情報を集めるほど決められなくなる——これは多くの人が通る道です。

まずは、この2つが「何が違うのか」をシンプルに整理しましょう。

そもそも繰り上げ返済と投資、何が違うのか

ざっくり言うと、違いはこうです。

繰り上げ返済＝確実に、ローンの金利分だけトクする
投資（NISA）＝増えるかもしれないが、不確実

繰り上げ返済は、早く返したぶん、本来払うはずだった利息を払わずに済みます。たとえば金利1%なら、繰り上げ返済した分について「確実に1%トクした」のと同じ効果です。結果が約束されているのが強みです。

一方の投資は、長い目で見れば年3〜5%くらい増えることが期待できますが、約束はありません。暴落すれば一時的に大きく減ることもあります。リターンが大きいかわりに、不確実なのです。

繰り上げ返済＝住宅ローンを予定より早く返すこと。返した分の利息がかからなくなります。

つまり「確実な金利分」を取りにいくか、「不確実だけど大きいかもしれない値上がり」を狙うか。これが土台の違いです。

判断の分かれ目は「ローン金利」と「住宅ローン控除」

では、どう選べばいいのか。カギになるのは2つです。

① ローンの金利が高いか、低いか

考え方の目安はシンプルです。ローンの金利より、投資で増える率の方が高いと見込めるなら、投資に回す手がある。逆に、ローン金利が高いなら、確実な繰り上げ返済の魅力が増します。

ここで大事なのが、変動金利か固定金利かです。

変動金利＝世の中の金利に合わせて、返済中に金利が上下するタイプ。今は低めでも、将来上がる可能性があります。

固定金利の人は将来の金利が決まっているので計画を立てやすい一方、変動金利の人は「これから金利が上がるかも」というリスクを抱えています。ここをどう見るかで、判断は変わってきます。

② 住宅ローン控除が残っているか

もう一つが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除＝住宅ローンの残高に応じて、払った税金が一部戻ってくる、お得な制度。

この控除があるうちは、ローン残高が多いほど戻ってくる税金も多い仕組みです。そのため「控除が効いている間は、あえて繰り上げ返済をせず、手元にお金を残しておく」という考え方もあります（必ずそうすべき、という話ではありません）。

このあたりは、金利や控除の状況によって答えが変わります。だからこそ「みんなこうすべき」ではなく、「自分の家はどうか」で考えることが大切です。

マシマシおやじの場合（我が家の実例）

ここからは、我が家のリアルな話です。

実は私、家を買って3年目のときに、繰り上げ返済をした経験があります。

当時、手元に少しまとまったお金ができて、私は正直「これは投資に回したい」と思っていました。でも、妻は違いました。「借金は早く減らしたい」と。夫婦で意見が割れたんです。

話し合った結果、我が家は繰り上げ返済を選びました。私としては、投資に回せなかった割り切れない気持ちも、正直ありました。

でも、今振り返ると、これはこれで一つの正解だったと思っています。繰り上げ返済したことで、返済期間が数年短くなりました。そして何より、妻が「借金が減って安心できた」こと——この精神的な安心は、数字には表れない大きな価値でした。お金の話は、損得だけでは割り切れません。家族が安心して眠れることも、立派なリターンです。

その経験を経て、今の我が家の方針はこうです。

ローンは変動金利。今はまだ低い水準だと考えています
これからも金利は上がっていくと思っていますが、株価も上昇しているので、正直あまり気になりません（※これはあくまで私個人の見立てで、上がると決まっているわけではありません）
だから今は、急いで繰り上げ返済はしない方針

加えて、あと2年で住宅ローン控除が終わる予定です。マシマシおやじは、控除が終わったタイミングでiDeCoの検討を始めるつもりでいます。

iDeCoを今やらずにNISAを優先しているのは、住宅ローン控除があるうちは、iDeCoの「所得控除（税金が安くなる）」のメリットが薄まってしまうからです。このあたりの考え方は、こちらの記事で詳しくまとめています。

我が家がiDeCoより先にNISAを選んでいる理由はこちら。 👉 iDeCoとNISA、40代50代はどっちが先？

念のため強調しておきますが、これは「我が家の金利・控除の状況と、夫婦で話し合った結果」の判断です。あなたの家にそのまま当てはまるとは限りません。

ちなみに、我が家がどんなローンを組んで家を買ったのかは、こちらに正直に書いています。 👉 40歳・世帯年収500万で都内一軒家を買った話

こんな人は繰り上げ返済を優先した方がいい

ここまで「我が家は急がない」と書きましたが、繰り上げ返済を優先した方がいい人も、はっきりいます。フェアにお伝えします。

金利が上がったとき、家計が耐えられない人：変動金利で、返済額が増えると生活が苦しくなりそうなら、先に借金を減らして身軽になる方が安心です。
借金があること自体が、精神的に不安な人：「投資で増えるより、まず借金を消したい」という気持ちは、とても自然で大切です。我が家の妻もこのタイプでした。
投資の値動きに耐えられない人：暴落で資産が減ると夜も眠れない、という人は、確実な繰り上げ返済の方が向いています。

お金は、損得だけでなく「気持ちよく眠れるか」も大事な判断基準です。どちらが上ということはありません。

まとめ──正解は、家庭ごとに違う

最後に、今日のポイントをまとめます。

繰り上げ返済は「確実に金利分トク」、投資は「増えるかもしれないが不確実」。
判断のカギは「ローン金利（特に変動か固定か）」と「住宅ローン控除が残っているか」。
我が家は、変動金利・低水準・株価上昇という状況と、夫婦の話し合いの結果、今は急いで繰り上げ返済はしない方針。控除終了後にiDeCoを検討する。
ただし、金利上昇に不安がある人・借金が心配な人は、繰り上げ返済を優先する方が安心。

繰り返しますが、正解は家庭ごとに違います。大事なのは、自分の家計と金利の状況、そして家族の気持ちを並べて、夫婦で一度ちゃんと話し合うことです。

我が家も、暴落で一時は含み益が大きく減ったこともありましたが、売らずに積立を続けた結果、家族の含み益は1,000万円を超えました。「数字の裏でどんな判断をしてきたか」は、こちらの資産公開記事に正直に書いています。

我が家が実際にどう資産を育ててきたかはこちら。 👉 含み益1000万円超え！家族4人の資産を全公開

「自分も投資の方を少し増やしてみようかな」と思った方は、NISAの始め方からどうぞ。

何から始めればいいか迷ったらこちら。 👉 NISA、調べれば調べるほど分からなくなる人へ【もう迷わない3ステップ】

NISAを始めてみたい方へ

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※住宅ローンの繰り上げ返済も投資も、リスクや効果は各家庭の状況により異なります。投資は元本保証ではなく、損失が出る可能性もあります。最終的な判断はご自身の責任で、無理のない範囲で行ってください。